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Pourquoi investir dans un EHPAD ?

1. Une demande exponentielle et un manque cruel de places


Années 2000 : Les EHPAD ont vu le jour durant le début des années 2000. C’est grâce à la mise en place de la réforme de tarification dans les établissements pour personnes âgées fin 90, que cela a pu être possible. Les structures d’hébergements pour personnes âgées signent alors une convention tripartite qui repose sur les trois composantes de la prise en charge des personnes âgées : l’hébergement, la dépendance et les soins. A la fin des années 2000, la quasi-totalité des maisons de retraites ont signé une convention tripartite et deviennent ainsi des EHPAD.

 

Le plan Alzheimer : Aujourd’hui, en France, la maladie d'Alzheimer touche 5% de la population âgée de plus de 65 ans. 900 000 personnes concernées en France en 2014. Selon l'INSEE, 1,3 million de Français, soit une personne de plus de 65 ans sur quatre, pourrait être touchée en 2020. Face à cela, un plan Alzheimer a été mis en place. Depuis 2008, les EHPAD déclarent la création d’unités Alzheimer dans leurs locaux.

 

2040 : D’ici 25 ans, le nombre de personnes âgées de plus de 80 ans aura augmenté de 94%, pour atteindre près de 7 millions de personnes en 2040. Cette situation révèle de profondes disparités au sein du territoire français. La population française continue de vieillir influée par 2 facteurs : l’augmentation de l’espérance de vie et l’avancée en âge de la génération du Papy Boom.

 

2060 : Dans 45 ans, l’espérance de vie atteindra 91 ans pour les femmes et 86 ans pour les hommes. D’ici là, le nombre de personnes de plus de 70 ans va doubler et celui de plus de 90 ans va quintupler.

 

Un manque de places considérable : La France connaît un manque cruel de places, évalué à ce jour à 200 000 places. Les régions les plus touchées sont l’Île de France, le Rhône-Alpes et l’Aquitaine.

L’offre de maisons de retraite en France est actuellement de 16 lits pour 100 personnes âgées de plus de 80 ans. Certains départements font face à une pénurie de structures encore plus inquiétante, comme Paris (5 lits pour 100 personnes âgées), le Territoire-de-Belfort et la Haute-Marne (7 lits pour 100 personnes âgées) et la Seine Maritime (9 lits pour 100 personnes âgées).

 

 

2. Un marché réglementé


Toute ouverture d’EHPAD est soumise à l’obtention d’une autorisation délivrée par le CROSMS (Comité Régional de l’Organisation Sociale et Médico-Sociale).

C’est un marché qui est contrôlé par les Pouvoirs Publics (numérus clausus, ouvertures réglementées).

Une prise en charge nationale de la dépendance, financée sous 3 axes :

  • L’occupant : Le loyer
  • Conseil général : Aides au logement
  • Assurance maladie : Participation aux soins

 

Les allocations personnalisées au logement : Les allocations sont des aides financières permettant de réduire sensiblement le coût de l’hébergement en EHPAD.

Les établissements bénéficiant de ces allocations ont signé préalablement une convention avec le ministère chargé de l’équipement. Aujourd’hui, seule la moitié des EHPAD ont signé cette convention.

Au-delà de cette aide, si l’EHPAD n’a pas signé la convention, les personnes âgées peuvent alors faire une demande d’allocation au logement social (ALS).

Elles peuvent aussi faire appel au Conseil Général pour solliciter l’aide sociale à l’hébergement.

 

 

3. Un bail sécurisé


Lors d’un achat en EHPAD, un bail commercial entre l’investisseur (le bailleur) et la société d’exploitation (le preneur) est signé.

Les baux commerciaux signés dans le cadre des VEFA intègrent les spécificités suivantes :

  • La durée du bail : 11 ans et 9 mois
  • Les charges et les conditions du bail : l’entretien et les gros travaux définis respectivement par les articles 605 et 606 du code civil, les impôts, la taxe d’habitation et la taxe des ordures ménagères sont à la charge du preneur.
  • Le loyer : le montant et les modalités d’indexation  du loyer.
    Il y a deux types d’indexation possible :
    - 50 % IRL (Le loyer est révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). L’indice de base sera le dernier indice publié à la date de la prise d’effet du bail, l’indice de référence sera le dernier publié au moment de l’indexation) et 50 % Indice maîtrisé.
    - 100 % IRL

 

4. Une fiscalité attractive


Aujourd’hui, investir dans un EHPAD c’est aussi bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables :

  • Récupération de la TVA
  • Une réduction d’impôt de 11% du prix de revient (en Censi-Bouvard) étalée sur 9 ans
  • LMP ou LMNP (sous réserve de renoncer à la réduction d’impôt de 11%).

 

5. Une rentabilité avantageuse


Les EHPAD constituent une classe d’actif à part entière sur un marché régulé et contrôlé par les pouvoirs publics.

La baisse significative des taux de rentabilité observée ces dernières années sur l’immobilier d’investissement n’a pas affecté les EHPAD.

En comparaison avec les autres produits proposés sur le marché, les EHPAD proposent un taux de rentabilité (de l’ordre de 4,2% à 5% brut par an) nettement supérieur.

Le bail est signé pour une période longue (11 ans et 9 mois).

Sauf exception, l’exploitant supporte les frais d’entretien, de maintenance et de grosses réparations.

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