Bilan du marché immobilier du 1er semestre 2017

L'environnement économique mondial a offert, au cours du 1er semestre 2017, un panorama assez paradoxal, avec un "stress" historiquement faible sur les marchés (indice VIX au plus bas depuis 24 ans) malgré des échéances politiques multiples, un impact Brexit difficile à évaluer et un calendrier de hausse des taux qui peine à se dessiner. Il semble que les marchés anticipent une reprise économique, timide mais certaine, en zone euro. Il semble également que l'été 2017 marque un point d'inflexion avec, à la suite de l'élection présidentielle française, une reprise des taux longs allemands (passés de 0,20% à 0,47% au cours du semestre) et des perspectives d'inflation redevenues positives. Ces éléments jouent en faveur d'une remontée des taux proche.

ImmoStat fait état d'un volume d'investissement en immobilier d’entreprise francilien de 5,0 milliards €, en baisse de 27% par rapport au 1er semestre 2016. Il se situe dans la moyenne basse des 1ers semestres depuis 2011. C'est sans doute le résultat d'un attentisme des investisseurs devant l'environnement politique, et devant l'environnement de taux. En particulier, les « grandes transactions (supérieures à 5 000 m²) se sont raréfiées.

Ce ralentissement n’est pas encore dans les taux de capitalisation, qui se sont stabilisés, pour les actifs prime, à 3,00%. En matière de bureau francilien, les valeurs métriques sont en hausse constante depuis 2009, atteignant 6 224 € au 30 juin 2017 (contre 4 588 € au "plus bas" de septembre 2009). Le segment "Paris Centre Ouest" croît plus vite avec des valeurs au m² de 12 889 € en moyenne.

Le marché locatif confirme clairement son embellie depuis 2015. La demande placée (volume de m² pris à bail) s'élève à 1,16 millions de m² en Ile-de-France, alors qu'historiquement, les années électorales voient généralement un ralentissement des décisions locatives des grands utilisateurs. La barre symbolique des 2 millions de m² annuels devrait donc être franchie. Cette reprise est d'autant plus saine qu'elle s'accompagne d'une stabilité des loyers et d'une légère inflexion des mesures d'accompagnement (en moyenne 21,5% du loyer brut). A Paris intra muros, une pénurie de l'offre peut être constatée : la vacance physique est de 3%. En Ile-de-France le taux de vacance s'élève à 6,7% en moyenne, ce qui reste faible.

Le marché de l’immobilier d’investissement apparaît donc plutôt sain dans ses fondamentaux (moyennant une vigilance accrue sur les valeurs métriques des bureaux prime) mais suspendu aux perspectives de taux qui, aujourd’hui, sont ambivalentes.