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2018 : quel environnement macroéconomique pour l’immobilier ?

L’année 2018 débute sur une note plus positive que l’année 2017

Un an auparavant, l’agenda politique était particulièrement chargé : après le Brexit et l’élection de Donald Trump, se profilaient des élections « à risque » en France et en Allemagne, ainsi qu’une instabilité gouvernementale en Italie. Le consensus était alors en faveur d’une montée du dollar face à l’euro et d’une hausse des taux. Douze mois plus tard, le risque politique en Europe s’est éteint. La reprise en zone euro se confirme avec une croissance supérieure à 2% en 2017.

 

L’économie française a vu son climat des affaires s’améliorer sensiblement depuis l’élection d’Emmanuel Macron et garde le rythme amorcé depuis fin 2016. La croissance devrait s’établir à +1,8% en 2017 et 2018. Le taux de chômage devrait poursuivre sa lente décrue en restant proche des 9%. En revanche la consommation des ménages connaîtra certaines mesures défavorables au pouvoir d'achat (hausse de la CSG, de la fiscalité sur le tabac et des produits pétroliers) début 2018 alors que les mesures favorables (principalement la réduction de la taxe d'habitation) n’interviendront qu’en fin d'année. La consommation des ménages devrait donc progresser faiblement en 2018.

 

Sur les marchés actions, l’année 2017 s’est révélée faste (+9,8% pour l’indice CAC 40, +7,1% pour l’Euro Stoxx 50). 2018 débute par un rally, conséquence directe de la réforme fiscale votée aux Etats-Unis. Cette réforme, qui abaissera notamment l’impôt fédéral sur les sociétés de 35% à 21%, pourrait s’avérer décisive si elle contribue à relancer la consommation et l’inflation aux Etats-Unis, alors que le taux de chômage américain est passé de 4,9% à 4,4%. La Federal Reserve serait alors libre de ramener les taux d’intérêt à un niveau plus élevé, ce qu’elle n’a pas pu faire depuis 3 ans. L’enjeu est d’autant plus important que la reprise économique est synchronisée au niveau mondial.

 

Pour l’immobilier d’investissement français et européen, les tendances qui se dessinent pour 2018 sont les suivantes :

 

  • Une remontée des taux progressive découlant d’une reprise économique : la croissance des loyers, faciaux puis économiques, pourrait donc compenser la pression à la baisse sur les valeurs d’actifs. Avec un peu plus de 2,6 millions de m² de baux signés en 2017 (+8% en un an), le marché locatif a enregistré un niveau inédit depuis 2007 et confirme sa bonne santé.
  • Le retour de la volatilité sur les marchés actions, dans un contexte de moindre aversion au risque : le flux de capitaux vers l’immobilier, motivé principalement par des stratégies défensives, pourrait donc diminuer par rapport aux années précédentes. Avec un volume d’acquisitions de 18,5 milliards d’euros en 2017 (-8% sur un an), le marché de l’investissement immobilier confirme son accalmie. 
  • Les premières conséquences immobilières du Brexit devraient se manifester, avec un transfert d’entreprises vers Francfort et Paris notamment.

 

Achevé de rédiger le 15/01/2018

Source des données chiffrées : Euronext, Euro Stoxx 50, OCDE, Immostat

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