Vous détenez des fonds, veillez à diversifier vers le résidentiel

Plus de peut de que de mal ! Le rendement de 4,20% que, selon le spécialiste France SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier ont en moyenne versé au titre de 2020 n’a en effet fléchi que de 0,3point sur un an. Preuve que leur parc bureaux et, dans une moindre mesure, de commerces, a pour l’heure résisté à la crise,et que les gérants ont su multiplier les mesures d’accompagnement. «Nous avons négocié au cas par cas, via une mensualisation des loyers, ou un paiement à terme échu. Ou encore des franchises, mais en rallongeant les baux», indique Sigrid Duhamel, présidente du directoire de BNP Paribas REIM France. Pas sûr toutefois que le pire soit passé. Il faudra donc vérifier que certaines SCPI ne méritent pas d’être cédées, tout en diversifiant sur de nouveaux fonds, qui parient sur le résidentiel.

Sans surprise, les SCPI dédiées aux magasins sont celles ayant le plus souffert des confinements successifs. « Le taux de recouvrement auprès de nos locataires commerçants a été de 85% en 2020, contre 98% pour les bureaux », indique Stéphanie Lacroix,directrice générale de Primonial REIM. Si des baisses de valeur ont été parfois enregistrées, notamment pour les galeries commerciales, les pieds d’immeuble ont mieux résisté. « Une grande partie d'entre eux sont occupés par des commerces alimentaires », explique Stéphanie Lacroix. En matière de bureaux, le choc est sûrement à venir, suite à la généralisation
du télétravail. «En partant d’une hypothèse de deux jours de télétravail par semaine, la baisse de la demande de surfaces ne devrait pas excéder 5 à 10% par rapport à la situation d’avant la crise, assure Sigrid Duhamel. Car l’emploi tertiaire va continuer à croître, et les normes sanitaires imposeront sans doute plus d’espace de travail par salarié.» En attendant, mieux vaudra se concentrer sur les SCPI investies dans des bâtiments aux normes énergétiques, et dont l’adresse est centrale. A l’image de Primopierre, Primonial, PF Grand Paris ou Perial.

Les pertes enregistrées en novembre 2020 au près des locataires touchés parle second confinement seront en partie compensées : le gouvernement a en effet voté un crédit d’impôts spécifique, de 50% des loyers abandonnés lors de ce mois, dans le cas des entreprises comptant jusqu’à 250 salariés. «Et il atteint encore 33% pour celles employant de 250 à 5 000 personnes», rapporte Jean-Yves Charriau, avocat fiscaliste au cabinet Lacourte Raquin Tatar. En vertu de la transparence fiscale des SCPI, ce sont les porteurs de parts qui bénéficieront directement du crédit d’impôts, à l’été prochain. Charge à la société de gestion d’en indiquer le montant, à porter sur la déclaration. «Ce crédit pourrait aussi être octroyé, complètement ou en partie, courant 2022, dans les cas où le gérant n’a pas eu le temps d’acter tous les abandons de loyers avant fin 2020», ajoute Jean-Yves Charriau.