Tout savoir sur le label ISR immobilier

Le label ISR, créé en 2016, est un label d’État venant récompenser les fonds d’investissement qui mettent en œuvre une démarche ISR rigoureuse. Il permet d’orienter les investisseurs désireux vers des fonds répondant aux exigences du label ISR.

Le label ISR : une révolution pour les fonds immobiliers

Alors qu’il était initialement réservé aux fonds d’actifs mobiliers, une réflexion a été engagée dès 2017 pour adapter le label aux spécificités des fonds immobiliers. Ce processus a abouti, en octobre 2020, à l’entrée en vigueur du label ISR immobilier. Tous les fonds immobiliers non cotés y sont éligibles :

• Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
• Organismes de placement collectif immobilier (OPCI).
• Autres fonds d’investissement alternatifs (FIA) immobiliers.

Le label ISR distingue les fonds investissant dans des immeubles aux performances extra-financières déjà élevées (approche dite « best in class »), mais aussi ceux augmentant la note ESG des bâtiments déjà en portefeuille (approche dite « best in progress »). Il encourage ainsi l’amélioration du parc immobilier existant.

Faciliter l’identification des fonds vertueux

Dès l’origine, l’objectif du label était clair : poser le socle commun d’une bonne gestion ISR en immobilier afin d’encadrer la diversité des pratiques et de limiter le greenwashing. Le label, en clarifiant les contours d’une gestion responsable, permet aux épargnants de distinguer les fonds d’investissement réellement engagés dans une démarche ISR. La procédure de labellisation est assurée par un organisme tiers indépendant. En cas de respect du cahier des charges homologué par le ministère de l’Économie et des Finances, ce certificateur externe accorde le label pour une durée de trois ans.

Les fonds labellisés sont contrôlés chaque année afin d’assurer la pérennité de leur engagement. Ils sont susceptibles de perdre le label en cas de manquements persistants par rapport aux exigences du référentiel.

Des critères stricts de labellisation

Même si elles disposent d’une autonomie de décision importante, les sociétés de gestion souhaitant obtenir le label doivent fixer des objectifs ESG et tout mettre en œuvre pour les atteindre.

Le cahier des charges du label ISR leur impose d’intégrer les 3 piliers E, S et G de manière équilibrée. Une méthodologie doit permettre d’évaluer la performance ESG des immeubles lors de l’acquisition et pendant leur détention en portefeuille. La prise en compte de ces critères est mesurée par des indicateurs précis.

Le certificateur contrôle le respect de nombreux autres facteurs :

• la transparence de la société de gestion vis-à-vis des investisseurs ;
• les relations avec les parties prenantes (locataires, usagers, prestataires…) ;
• le déploiement de moyens matériels et humains suffisants.

Quels sont les risques des fonds immobiliers bénéficiant du label ISR ?

Comme pour la plupart des fonds immobiliers, l’investissement dans un fonds immobilier labellisé ISR présente un risque de perte en capital. Les fonds immobiliers labellisés ISR sont principalement investis en immobilier, classe d’actif considérée comme peu liquide. En l’absence de liquidité, les investisseurs pourraient ne pas récupérer leur mise immédiatement ou à un prix décoté.

L’investissement dans ce type de fonds doit s’envisager sur le long terme, dans une optique de diversification du patrimoine. La durée du placement recommandée est souvent supérieure à huit ans.

Les fonds immobiliers labellisés ISR sont exposés au risque du marché immobilier, qui peut avoir un impact négatif sur la valeur des actifs détenus par le fonds. Par ailleurs, les revenus potentiels provenant directement ou indirectement des loyers encaissés, ils peuvent varier à la hausse ou à la baisse et ne sont pas garantis. Enfin, il est à noter que le label ISR n’est pas garanti.

Un label exigeant

989 fonds immobiliers non cotés en France (au 31 décembre 2020).

15 fonds immobiliers labellisés ISR (1,5 % des fonds non cotés).

6 SCPI labellisées ISR.

2 OPCI labellisés ISR.

2 fonds Primonial REIM labellisés ISR : SCPI Primopierre et OPCI PREIM ISR.

Sources : ASPIM, site officiel label ISR (situation au 30 avril 2021).