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Par Primonial - Publié le 03.01.2023

Tout savoir sur l'immobilier direct

Les Français sont particulièrement attachés à l’immobilier. En 2018, date de la dernière étude réalisée par l’Insee, 58 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale. Pour comparaison, ce taux n’est que de 51 % en Allemagne selon Eurostat.

Immobilier direct : Niveau 1 - Les fondamentaux






Cet attachement à l’immobilier va encore plus loin si l’on prend en compte les investissements immobiliers locatifs. L’immobilier représente alors 61 % de l’actif patrimonial des Français selon la Banque de France.

Comment expliquer une telle proportion ? Si le poids de la résidence principale n’est pas négligeable, ce chiffre traduit également l’attachement profond des Français à l’investissement immobilier.

Au-delà des enjeux liés à la nécessité de se loger, être propriétaire permet d’investir pour soi plutôt que de payer des loyers et permet de se projeter à la retraite avec des dépenses minimisées. En effet, en général le crédit est alors souvent remboursé. L’immobilier est donc perçu par les Français comme une valeur refuge par excellence.

Mais au-delà des résidences de jouissance que sont les résidences principales et secondaires, les Français sont également particulièrement séduits par l’investissement immobilier locatif. Il s’agit d’acquérir un bien immobilier en vue de le louer. Cette mise en location peut revêtir deux modes : le louer nu, c’est-à-dire que le locataire va le meubler complétement, ou le louer meubler. Dans ce cas, le locataire bénéficiera d’un appartement ou d’une maison complétement équipée.

Le principe de l’investissement est somme toute assez simple. Il s’agit en échange de l’achat du bien immobilier de percevoir des revenus liés à sa mise en location. Ainsi si vous achetez un bien au comptant, les loyers deviennent immédiatement une source de revenus potentiels réguliers.

Si vous l’achetez à crédit, les loyers permettent de rembourser tout ou partie de la mensualité de crédit, facilitant ainsi l’acquisition du bien. Au niveau fiscal, certaines charges vont également diminuer vos revenus fiscalisables comme par exemple, les intérêts d’emprunt dans une certaine limite ou des travaux d’amélioration de l’habitat.

D’ailleurs, les investisseurs privilégient l’acquisition d’immobilier locatif à crédit afin de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Pour rappel, l’effet de levier est un principe financier qui consiste à s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement, et d’augmenter la rentabilité de ses capitaux propres dès lors que le coût de l’endettement est inférieur à l’augmentation des bénéfices qu’il procure.

Une fois le crédit remboursé, cet investissement vous permettra de générer des revenus complémentaires. L’investisseur peut alors revendre le bien, ce qu’il peut d’ailleurs faire durant la durée du crédit, mais aussi le conserver afin de générer un revenu complémentaire, solution intéressante pour financer par exemple une partie de sa retraite.Dans tous les cas, cela vous permet d’acquérir progressivement un patrimoine, sans avoir les capitaux immédiats pour le faire.

Ce type d’investissement nécessite quelques points d’attention.

Tout d’abord, si l’investissement immobilier est une source de valorisation du patrimoine dans le temps, sa valorisation n’est pas garantie. En cas de crise économique ou de baisse de marché, si vous souhaitez le vendre à ce moment-là, votre capital pourra être revu à la baisse.

L’immobilier est d’ailleurs un actif illiquide qui dépendra donc de l’offre et la demande.

Autre point d’attention l’acquisition du bien immobilier via un crédit. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Du coup, si votre bien n’est pas loué, vous allez devoir prendre en charge les mensualités sans la contrepartie des loyers. Il convient donc de prévoir un capital de sécurité et des assurances pour pallier ce risque. En effet, en cas de difficultés de remboursement, le prêteur pourrait vous contraindre à revendre votre bien immobilier, et ce n'est pas toujours le bon moment. Cela pourrait entraîner une perte du capital.

Enfin, on peut retenir que l’État encourage les investissements immobiliers locatifs en proposant plusieurs dispositifs d’incitation fiscale que ce soit dans le neuf comme le Pinel ou en rénovation comme le Malraux.

C’est pourquoi avant de se lancer dans un investissement en immobilier locatif, il est important de se faire accompagner. Dans le prochain épisode, nous verrons comment l’immobilier locatif peut répondre à différentes stratégies patrimoniales et quels sont les points clés pour réussir son investissement immobilier.



Immobilier direct : Niveau 2 – En pratique






L’investissement en immobilier locatif permet de répondre à de nombreux objectifs patrimoniaux comme la constitution d’un capital et la génération de revenus réguliers. À ce titre, l’immobilier est un élément clé dans la stratégie globale de votre patrimoine. Avant de se lancer dans un tel investissement, il convient de se poser les bonnes questions.

> La première est : Quel est le budget que je souhaite allouer à cet investissement immobilier ?

Il convient tout d’abord de mesurer ses flux afin de définir l’épargne mensuelle que je peux dédier à cette opération. Ensuite, il faut s’assurer de sa capacité d’endettement. Se poseront alors les questions de durée du prêt liées à son horizon de placement, son projet de conservation ou de revente à terme et enfin des taux d’intérêt proposés. L’enjeu final est d’avoir une mensualité de remboursement minoré des loyers attendus facilement supportable financièrement.

Cette mensualité sera majorée d’une cotisation d’assurance. Celle-ci permet de sécuriser l’opération en cas d’accidents de la vie. En cas de décès prématuré par exemple, le crédit est remboursé totalement ou partiellement selon le choix à la souscription, et les héritiers conservent alors le bien et les loyers qui s’y rattachent.

Au-delà de la charge mensuelle liée au crédit, il convient de déterminer si vous souhaitez mobiliser des capitaux au titre d’un apport et conserver une épargne de précaution pour anticiper des périodes sans locataire, ne serait-ce que lors d’un changement. La réponse à ces différentes questions déterminera le montant de votre investissement.

> Ensuite, la deuxième question à vous poser est de définir quel dispositif est le plus adapté à ma situation ?

S’agit-il d’un bien nu ou en meublé ? Est-ce que vous réalisez votre investissement immobilier dans le cadre du régime commun ou dans le cadre d’un dispositif fiscal ? Ces questions sont très importantes car elles auront un impact direct sur votre fiscalité et sur la durée minimale de conservation du bien.

> La troisième question concerne le mode de gestion locative.

Allez-vous confier la gestion locative à un professionnel ou vous en occuper vous-même. Cette gestion correspond à la recherche de locataires, la gestion des loyers, du suivi du bien… Et oui, si la chaudière lâche, il faudra trouver le bon artisan, etc, etc… Ce confort de gestion aura bien évidemment un coût proportionnel au loyer en fonction du niveau des prestations choisies.

Enfin, et cette question n’est pas des moindres. Comment choisir votre bien immobilier ? Cette étape est extrêmement importante car elle conditionne en grande partie le succès de votre investissement. Attention : pour bien choisir votre bien, il est important de rester rationnel et de ne pas tomber dans l’émotionnel. Vous n’achetez pas votre résidence principale. Un bien immobilier « beau » en centre-ville d’une grande métropole ne génère pas automatiquement des loyers importants. Sa rentabilité s’en trouve amoindrie. A l’inverse des zones en fort développement pourraient proposer des prix accessibles avec un rapport locatif intéressant.

Et dans le cadre d’un investissement locatif, s’il faut s’intéresser à sa rentabilité immédiate, il est important de regarder le potentiel de votre bien. Comment peut évoluer sa valorisation ?

Le premier élément à prendre en compte est donc bien évidemment l’emplacement. Il déterminera le prix d’achat et le loyer que vous pourrez en obtenir. Encore faut-il définir ce qu’est un bon emplacement ?

Pour cela, il faut regarder les prestations déjà existantes autour du logement, transports, écoles, commerces… mais aussi les éventuelles nuisances. Il faut aussi s’intéresser au perspectives et potentiels de la ville et du quartier en tenant compte des développements économique et démographique.

Pas facile finalement de sélectionner un bien et le dispositif le plus adapté à sa situation. C’est pourquoi, alors que nous pensons tous connaître plus ou moins les leviers de l’immobilier, il est important des se rapprocher d’un professionnel. Dans le prochain épisode, nous verrons les spécificités des différents dispositifs et les objectifs auxquels ils répondent.


Immobilier direct : Niveau 3 – Pour aller plus loin





L’immobilier locatif est un outil incontournable pour dynamiser et valoriser son patrimoine, le choix du dispositif est crucial pour la réussite du projet. Pour soutenir l’immobilier et orienter l’épargne des Français vers l’immobilier d’investissement, le législateur propose plusieurs dispositifs permettant à l’investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux.

Découvrons les spécificités de quatre d’entre eux parmi les dispositifs disponibles.

Commençons par le dispositif Pinel. L’investisseur achète un bien immobilier neuf dans des zones définies par le législateur, pour le mettre en location et obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %, sur une période de 12 ans. En contrepartie, il doit s’engager sur la durée de location, le niveau de revenus des locataires et le prix du loyer au mètre carré. Pour un investissement de 200 000 euros, vous pouvez ainsi réaliser une économie d’impôt de 36 000 euros sur 12 ans. L'avantage fiscal est réparti sur la durée d'engagement, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.

La deuxième possibilité qui s’offre à vous est le déficit foncier. Il s’agit d’acheter un bien nu qui va bénéficier d’une rénovation importante. En échange, l’investisseur va bénéficier d’une déduction d’impôts sur les travaux dans la limite de 10 700 euros par an.

Autre possibilité : réaliser votre investissement en démembrement. De quoi s’agit-il ? le démembrement de propriété, permet de séparer : le droit d’user un bien et/ou d’en percevoir les revenus – l’usufruit – au droit de le céder – la nue-propriété. Ce démembrement s’entend généralement sur une durée.

En se portant acquéreur de la nue-propriété d’un bien, l’investisseur ne perçoit pas de loyer durant la durée du démembrement, peut porter ses intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers positifs d’autres biens immobiliers, et surtout récupère le bien en pleine propriété au terme du démembrement.

Ainsi, le coût de votre investissement est limité : le prix de la nue-propriété dépend de la durée du démembrement. Par exemple, sur une durée de démembrement de 15 ans, la valeur de la nue-propriété représente couramment 64 % de la valeur en pleine propriété. Au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire réalisant ainsi une plus-value mécanique.

Autre dispositif, celui de la location meublée non professionnelle ou LMNP. Pour en bénéficier, il est nécessaire de louer un bien immobilier meublé en respectant des conditions d’équipement. Il s’agit d’un statut qui permet d’amortir le bien immobilier (hors foncier et mobilier° et de n’être fiscalisé que sur les revenus nets de charges et de ses amortissements. Cet amortissement permet souvent de bénéficier de revenus positifs peu ou pas fiscalisés durant plusieurs années. Et là, l’investisseur a le choix entre le régime réel ou le régime du « micro-BIC » qui permet d’obtenir un abattement fiscal de 50 % sur ces revenus locatifs.

D’autres dispositifs sont à votre disposition comme celui des Monuments Historiques ou encore Malraux.

Si chacun a des spécificités et présente des avantages et contraintes, il convient lors de sa décision d’investir en immobilier de prendre en compte ses projets patrimoniaux, sa situation et sa sensibilité d’investisseur. Pour être sûr de ne pas se tromper, n’hésitez donc pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.


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