SCPI : des performances toujours de haut vol

Il ne faut pas non plus oublier que le rendement procuré par les dividendes versés chaque année ne constitue qu’une partie des gains potentiels. L’investisseur peut, en parallèle, espérer une revalorisation de ses parts si le portefeuille de la SCPI s’apprécie. L’an dernier, cet effet « revalorisation » a été évalué en moyenne à 1,2%. Ainsi, la performance réelle pour les épargnants a dépassé les 5,5%. Un chiffre loin d’être négligeable dans un contexte de taux au plancher. Bien entendu, toutes les SCPI ne se valent pas. Il en existe différentes catégories en fonction des actifs visés (bureaux, commerces, portefeuilles diversifiés...). Et au sein de ces catégories, la sélection de SCPI requiert de se pencher sur un nombre important de critères : performances financières, taille, frais, taux d’occupation...

Garder en tête les règles élémentaires de prudence

Pour un particulier, choisir un produit est une tâche qui peut se révéler fastidieuse et complexe. C’est pour quoi, à partir de données fournies par l ’IEIF, Mieux Vivre Votre Argent analyse chaque année l’ensemble de l’offre proposée au public (voir encadré méthodologie). Ce travail est effectué à la fois sur les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable (à même de racheter des parts aux investisseurs à tout moment). En revanche, afin de disposer d’ une profondeur historique suffisante, nous ne retenons que les SCPI de rendement ayant au minimum cinq ans d ’existence. Cette année, 70 SCPI ont été passées au crible et ont fait l ’objet d ’une notation. A partir de ces notes, des classements ont été effectués pour distinguer trois SCPI dans chaque catégorie. Comme l’an passé, un podium a été dressé pour les SCPI de bureaux (33 produits) et un autre pour les SCPI de commerces (18 produits). Enfin, compte tenu de leurs résultats assez homogènes, nous avons établi un dernier podium commun aux SCPI diversifiées et aux SCPI spécialisées (19 produits au total). Les tableaux présentés en pages suivantes (voir p. 49 à 51)vous donneront les résultats de ces notations. Dans le contexte actuel très incertain, il est malgré tout important de rappeler que l ’investissement dans des SCPI, fussent-elles performantes, doit se faire en gardant en tête les règles élémentaires de prudence tout comme les spécificités de ces produits. Le capital engagé dans des parts de SCPI n ’est pas garanti. La valeur des parts est directement corrélée à la valeur des actifs en portefeuille, autrement dit à l’état du marché immobilier (principalement commercial). Un tel placement doit donc s’envisager avec un minimum de tolérance au risque et dans la durée (le cas échéant via des versements étalés dans le temps). Enfin, comme le rappellent régulièrement les professionnels, il est préférable de morceler son engagement, c ’est-à-dire de le répartir sur plusieurs SCPI afin de lisser le risque.

Notre méthodologie
Chaque SCPIa été notée sur 20 points en fonction de ses caractéristiques techniques (8 points) et de ses performances financières (12 points). La note financière est fondée sur deux critères : le taux de rendement interne, ou TRI, à cinq ans (6 points), et la variation du taux de distribution, ou TDVM (6 points). Le TRI mesure la performance globale de la SCPI en intégrant la distribution de dividendes et l’évolution de la valeur des parts. La variation du taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) mesure, quant à elle, l'évolution du rendement depuis cinq ans. Chaque SCPI a été notée par rapport à la moyenne du secteur. Pour la note technique, plusieurs critères ont été retenus : la capitalisation (2 points) pour apprécier la diversification ; le rapport entre prix d'achat et prix de vente (1point) pour évaluer les frais à l'entrée;
le report à nouveau (1point) pour mesurer les réserves constituées, c'est-à-dire te matelas de sécurité ; l'éligibilité ou non à l'assurance vie (1point); les frais de gestion annuels (1point) ; létaux d'occupation financier (TOF) afin de quantifier la vacance locative du parc (2 points).

Le Grand Prix des SCPI de bureaux :

1ère place : Primopierre

L'un des poids lourds du secteur. Un taux de distribution en hausse de 0,9 point en cinq ans et ayant atteint 5,92% en 2019, un TRI de 4,25% dans la moyenne du secteur, les solides performances de Primopierre ont fait la différence dans sa catégorie. Concentrée sur la France (65% du portefeuille en Ile-de-France, 20% à Paris et 15% en régions), la SCPI capitalise près de 3 milliards d'euros et dispose d'un patrimoine de 587000 mètres carrés. Elle a, en outre, la capacité de se positionner sur des actifs de taille importante occupés par des entreprises de premier plan.
• Gestionnaire : Primonial REIM
• Prix de souscription en 2019: 208 €
• Année de création : 2008

2ème place : France Investipierre

Une rentabilité à deux chiffres. Une présence à Paris, en régions et en Ile-de-France, un parc de 128000 mètres carrés, réparti entre 108 immeubles et 178 locataires... France Investipierre joue la carte de la diversification. Une stratégie qui porte ses fruits. Le recul du taux de distribution (-1 point en cinq ans) ne doit pas induire en erreur. En valeur, le dividende a bel et bien augmenté. L'affaiblissement du rendement s'explique uniquement par la forte hausse du prix de la part. D'ailleurs, en tenant compte de cet effet de revalorisation, le TRI sur cinq ans culmine à plus de 10%, l'un des meilleurs scores toutes catégories confondues.
• Gestionnaire: BNP Paribas REIM France
• Prix de souscription en 2019: 329,40 €
• Année de création : 1986

3ème place : Fructipierre

La régularité récompensée. Régularité est un terme qui caractérise parfaitement les résultats de Fructipierre. Avec son parc de 152000 mètres carrés majoritairement situé dans la capitale (61 %), cette SCPI pesant un milliard d'euros a maintenu ces dernières années un taux de distribution conforme à la moyenne du secteur et compris dans une fourchette de 4,06 à 4,46%. A l'image du marché, le rendement a même légèrement augmenté en 2019 (+0,2 point) après que la société a porté son dividende de 22,10 à 23 euros. Précisons de surcroît que le maintien d'un dividende de 23 euros fait partie des objectifs pour 2020.
• Gestionnaire: AEW Ciloger
• Prix de souscription en 2019: 583,15 €
• Année de création : 1974

Le Grand Prix des SCPI de commerces

1ère place : Cristal Rente

Une stratégie qui confirme sa pertinence. Le leader conserve sa couronne. Comme l'an passé, Cristal Rente arrive en tête des SCPI de commerces. La stratégie qui consiste à se focaliser sur les commerces en régions tout en s'ouvrant à d'autres actifs, comme les maisons de retraite ou les parkings, a une nouvelle fois payé. En témoignent le taux d'occupation de 95,47% et les performances financières de haut vol. Le taux de distribution (5,02% en 2019) n'a jamais chuté sous les 5% au cours des cinq dernières années et le TRI, qui culmine à 7,48%, est le meilleur de la catégorie.
• Gestionnaire: Inter Gestion
• Prix de souscription en 2019: 1224,30 €
• Année de création : 2011

2ème place : Novapierre Allemagne

Des opportunités outre-Rhin. La valeur n'attend point le nombre des années. Trop jeune pour figurer dans notre classement l'an passé, Novapierre Allemagne y fait une entrée remarquée en s'octroyant la deuxième place. Comme son nom le laisse deviner, la SCPIde Paref Gestion cible pour l'heure un seul pays : l'Allemagne. Elle y dispose d'un patrimoine d'immobilier commercial d'une surface totale de plus de 385 000 mètres carrés, réparti sur 56 lignes. Elle s'intéresse notamment aux retail parks, c'est-à-dire les zones d'activité commerciale à ciel ouvert dont le développement outre-Rhin est particulièrement soutenu.
• Gestionnaire: Paref Gestion
• Prix de souscription en 201 9:260 €
• Année de création : 2014

3ème place : Patrimmo Commerce

La carte de la diversification. Après avoir échoué au pied du podium l'an passé, Patrimmo Commerce grimpe cette fois sur la troisième marche. La diversification est ici le maître-mot. La SCPIde Primonial REIM vise différents types d'enseignes et de locaux (centres villes, galeries marchandes, centres commerciaux, parcs d'activité...). Elle s'attache en parallèle à respecter un mix géographique équilibré. Si la province reste prépondérante (54% des actifs) dans son portefeuille, elle oeuvre désormais également en Belgique, en Italie, aux Pays Bas et en Allemagne (20% au total).
• Gestionnaire: Primonial REIM
• Prix de souscription en 2019:197 €
• An née de création : 2011