Primonial Real Estate Investment Management

Primonial REIM investit donc pour compte de tiers à travers différents types de fonds pour des investisseurs particuliers ou institutionnels. Ainsi, depuis 2015, Primonial REIM est le leader en France de la collecte pour les SCPI et notamment grâce au succès de la SCPI PRIMOVIE créée en 2012 et dédiée à l’investisse ment dans l’immobilier de santé et d’éducation. Primovie est aujourd'hui la première SCPI de la place avec une capitalisation supérieure à 3 Mds d’euros.

En effet, Primonial REIM a fait le choix de diversifier son allocation d’actifs et de créer des véhicules d’investissements dédiés par typologie immobilière. En 2019, les actifs de santé représentent près de 6 Mds € d ’encours sous gestion répartis dans 5 pays européens, ce qui fait de Primonial REIM le leader européen de l’immobilier de la santé et de l’éducation.

La stratégie de Primonial REIM dans le secteur de la santé et du médico-social repose sur les convictions fortes des gérants. Ce type d’investissement offre en effet des revenus locatifs sécurisés par des baux longs et peu vulnérables aux cycles économiques. Le secteur de la santé est de plus porté par des tendances socio-économiques et démographiques favorables : vieillissement de la population en Europe, augmentation de la dépendance, déficit de lits, etc.

La performance des investissements en immobilier de santé confirme cette tendance de fond. Les rendements à l’acquisition, pour les actifs les plus qualitatifs, oscillent entre 4,0% - 4,5% (France, Allemagne) et 5,5% - 5,75% (Italie, Espagne). L’Allemagne et la France sont de loin les marchés les plus actifs avec un volume annuel de transactions entre 1 et 3 milliards d’euros chacun, contre quelques
centaines de millions d’euros pour l’Italie et l’Espagne. Surtout, depuis quelques années,le rendement de l’immobilier de santé délivre une prime de plus de 400 points de base face aux obligations souveraines, ce qui positionne l’immobilier de santé comme une des classes d’actifs les plus rentables en immobilier, avec un risque réduit du fait de la longueur des baux et du caractère relativement « acyclique » de l ’activité des maisons de retraite.

En complément de l’offre publique, le secteur privé jouera un rôle important dans la construction d’une offre de soins solide et répondant aux besoins de la société. Cela nécessitera des investissements très importants dans les années à venir. D’un point de vue démographique le vieillissement de la population est un phénomène qui touche l’ensemble des pays européens. Notons qu’au 1er janvier 2018 la population de l ’Union européenne était de 510 millions de personnes. Entre 2015 et 2050, la population européenne de plus de 80 ans (le « 4e âge ») passera de 27 millions de personnes à près de 59 millions soit une hausse de 32 millions. La part des 80 ans et plus qui constituait 5% de la population en 2015, représentera donc plus de 11% à l’horizon 2050. La pyramide des âges va ainsi profondément évoluer vers une structure démographique plus âgée. En parallèle, le nombre de personnes âgées dépendants augmentera, entrainant un besoin toujours grandissant d’accompagnement, notamment dans le cadre de structure adaptées et dédiées.

De façon générale la médicalisation des sociétés les plus riches est également une tendance de long terme. Elle se définit par le développement des soins de santé, ainsi que l’extension du médical à des domaines qui autrefois n’en relevaient pas (difficultés d’apprentissage, dépression, etc.). C ’est donc la conséquence naturelle du vieillissement de la population européenne et de l’apparition d’un « quatrième âge », mais aussi de l’évolution des comportements. Il en résulte une augmentation des dépenses de santé, comme le démontrent les données de l ’OCDE : +2,5% par an en Allemagne sur la période 2013-2018, +0,8% en
France, +2,3% en Espagne, +4,3% en Pologne.

Ainsi, face à ces prévisions, une étude réalisée en 2018 par Primonial REIM en collaboration avec BVA démontrait l ’enjeu grandissant que représentent le vieillissement de la population en Europe, les questions du bien vieillir, de l’amélioration de la prise en charge des seniors et d’une offre d’hébergement adaptée et pertinente. Cette étude réalisée dans 4 grands pays européens de la zone euro (France, Allemagne, Espagne et Italie) permet de mieux comprendre la manière dont les seniors se projettent dans
le 4e âge.

Les résultats de cette enquête mettent au coeur de ces préoccupations l ’immobilier et par la même occasion soulignent donc l ’importance pour les professionnels de l’immobilier de santé de poursuivre leur engagement en faveur d’un renforcement de la production de logements dédiés aux seniors, tant par l’adaptation de l’important parc existant que par le développement d’une offre nouvelle. La diversité des situations personnelles, des besoins et des attentes des seniors milite en faveur de solutions novatrices et variées.

La stratégie d’investissement de Primonial REIM souhaite répondre à ces enjeux. Et c’est la raison pour laquelle l ’équipe de professionnels dédiée à ces actifs a renforcé depuis plusieurs années les partenariats ou opérations stratégiques (sale & leaseback) auprès d’opérateurs européens nationaux ou internationaux en vue du développe ment de nouveaux actifs.

Notons également qu’il était important que Primonial REIM atteigne pour ses fonds une taille critique en termes de nombre d’établissements afin de pouvoir établir une relation équilibrée avec les différents opérateurs-locataires dans ses discussions quotidiennes pour la gestion des biens immobiliers. C’est chose faite avec près de 6 Mrds € d’encours sous gestion via certaines opérations emblématiques.

Nous avons des ambitions fortes pour les cinq prochaines années puisque nous souhaitons faire passer nos encours sous gestion de 21 Mds € à 30 Mds €. L’immobilier de santé/éducation fait partie de notre stratégie de diversification. Cette classe d’actif alternative est particulièrement recherchée par les investisseurs de par la récurrence des cash flows quelle offre et sa décorrélation des cycles économiques. Pour les investisseurs c ’est aussi la possibilité de soutenir des secteurs à fort impact social.

Primonial REIM entend rester le leader de l’immobilier de santé et d’éducation en Europe. Pour cela, nous allons accentuer nos investissements européens dans le secteur en continuant à accompagner les grands exploitants dans leurs besoins de financement et contribuer ainsi au développement d’une offre immobilière qualitative au service des professionnels de la santé et du bien-être des patients et des résidents.