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Par Paris Match - Publié le 26.10.2023

MOINS D'IMPOTS GRÂCE À LA RESTAURATION D’IMMEUBLES

Malraux, monuments historiques, déficit foncier... Ces opérations de rénovation lourde d’immeubles bien situés sont proposées aux investisseurs soumis à une forte pression fiscale. Décryptage

MALRAUX RÉDUCTION D’IMPÔT SURLESTRAVAUX

Promulguée en 1962, la loi Malraux - du nom du ministre de la Culture de l'époque, André Malraux - ouvre droit à une réduction d'impôt au titre de la réhabilitation complète d’un immeuble classé situé dans un site patrimonial remarquable (SPR), en centre-ville ou dans un quartier ancien. Selon la localisation du bien, l’avantage fiscal oscille entre 22 % et 30 % du montant des travaux engagés. Depuis 2017, la limite annuelle de dépenses éligibles de 100 000 € est remplacée par un plafond pluriannuel de 400 000 € sur quatre années glissantes. « Cela permet de prendre en compte jusqu'à 400 000 € de travaux sur une seule année pour la réduction d’impôt sur le revenu, l’excédent non consommé pouvant être reporté l'année suivante », explique Loïc Guinchard, directeur commercial chez Buildinvest Patrimoine. Pour prétendre à la carotte fiscale, l’investisseur doit s’engager à une mise en location nue du logement dans un délai de douze mois suivant l’achèvement des travaux et pendant une durée d’au moins neuf ans. Il n’y a pas de plafonnement des loyers ni de contraintes quant aux ressources du locataire, qui ne peut être ni membre du foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant du contribuable. « Pour la rentabilité de l'opération, mieux vaut acheter au bon prix pour éviter d’engendrer une moins-value lors de la revente », avertit Loïc Guinchard.


MONUMENTS HISTORIQUES DÉDUCTION SANS PLAFOND

En vigueur depuis 1913, la loi de défiscalisation sur les monuments historiques vise les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire des monuments historiques ou labellisés « Fondation du patrimoine ». Elle permet au contribuable d’imputer le montant des travaux de rénovation effectués sur son bien immobilier des ses revenus fonciers et de ses revenus d’activité professionnelle, sans aucune limite. L’éventuel excédent étant reportable sur le revenu global des six années suivantes. Comme le Malraux, ce dispositif n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €. « Pour éviter une requalification de l'avantage fiscal, le bien doit être conservé au moins quinze ans par son propriétaire, indique Nicolas Fradkin, directeur commercial chez Leemo by Primonial. Une fois les travaux achevés, l’investisseur peut habiter le bien ou le mettre en location vide. » La loi monuments historiques est à privilégier en cas d'attribution d'une prime exceptionnelle ou d'augmentation ponctuelle de son revenu.

DÉFICIT FONCIER DISPOSITIF DE DROIT COMMUN

Un investisseur immobilier se trouve en situation de déficit foncier dès lors que les charges qu’il supporte (à la suite de gros travaux, par exemple) excèdent les loyers qu’il perçoit. Grâce à ce dispositif de droit commun, il peut déduire chaque année de son revenu brut global un maximum de 10 700 €. Ce plafond est momentanément doublé, sous conditions, pour les bailleurs effectuant des travaux de rénovation énergétique dans leurs logements locatifs avant le 31 décembre 2025. « Dès lors que le mécanisme minoré son revenu global au titre d’une année, l’investisseur doit continuer à louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier », prévient Nicolas Fradkin. De son côté, Loïc Guinchard met en garde contre un dispositif « complexe et piègeux ». Son usage doit se faire dans le respect de l’article 31 du Code général des impôts, lequel précise, par exemple, que la déductibilité des travaux d’agrandissement est limitée aux espaces effectivement habitables.


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