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Pourquoi investir en Europe ?

On fait le point avec Gregory Frapet, président du directoire de Primonial REIM, pour ceux qui voudraient diversifier leur patrimoine immobilier en ressortant de France et investir à l'étranger. La SCPI c'est une solution.

CQFD - Une pierre à l'édifice

Comment investir en dehors de nos frontières ?

Comment investir en dehors de nos frontières ?

Investir en immobilier tertiaire est toujours une difficulté pour un particulier. La SCPI, c'est le bon moyen de dédier à une société de gestion spécialisée ses investissements sur certaines classes d'actifs en France et bien évidemment encore plus en Europe.

La SCPI peut être investie dans les commerces, dans des bureaux, dans des résidences services et parfois dans le résidentiel. Comment le diversifier par rapport à sa résidence principale, il y a des pays d'Europe à privilégier ?

C'est l'ADN même de la SCPI que de diversifier, il y a une diversification sectorielle, une diversification locative, et puis à présent, la possibilité de diversifier sur des pays. Au niveau du marché des SCPI en 2018, près de 33% de la collecte a été déployée sur des territoires européens

Qu'est-ce que la classification ? Ce sont des pays des secteurs ?

Alors ça va toujours dépendre des convictions du gérant. Il peut y avoir des SCPI thématiques : sur le bureau, la santé, le commerce. Il peut y avoir des SCPI qui veulent prendre le maximum de valeur aux épargnants, donc là il n'y a pas de réponse a priori. En revanche, il y a des points forts sur certains marchés, sur certains pays. Par exemple, le marché de l'Ile de France qui est le marché le plus profond en Europe (53 millions de mètres carrés) d'autant plus avec la perspective du Brexit, avec la perspective du Grand Paris. A mon avis c'est en France qu'il faut jouer

L'investissement à l'étranger se fait quand le marché n'est pas suffisamment profond en France ou lorsqu'il est plus rémunérateur qu'en France. C'est le cas sur la santé, il n'y a que 600 millions d'euros d'ehpad et de cliniques actés chaque année.

Allemagne, Belgique, Italie, on choisit ces pays mais pour des types d'actifs immobiliers différents ?

L'Allemagne, a l'image de l'économie la plus robuste d'Europe, pour autant, en matière de bureaux ce ne serait pas un choix que nous allons privilégier. Nous nous positionnerons plutôt sur le résidentiel, car au regard des performances, y compris boursières des foncières, elles sont négatives sur les commerces en France, alors que les meilleures performances en matière de foncière c'est sur le résidentiel en Allemagne avec +14% pour 2018.

Sur la Belgique, les thématiques de l'immobilier résidentiel et du commerce résistent beaucoup mieux que dans d'autres pays.

L'Espagne est un pays à appréhender avec beaucoup de prudence. Car les taux de rendement à l'acquisition sont identiques à ceux du marché français. Ce que l'on va alors surveiller, c'est l'évolution des loyers, notamment l'évolution des loyers de bureaux.

Est-ce qu'il n'y a pas un risque plus important quand on va investir dans l'immobilier à l'étranger ?

Il n'y a pas de risque plus important, dès lors ce sont des professionnels qui le font. Il faut regarder comment la société de gestion s'appuie dans le cadre de partenariats sur des relais locaux, car il faut être spécialiste en matière d'immobilier mais également être attentif à la localisation, les règles juridiques, fiscales et notariales. Donc il y a un peu plus de risque si on n'a pas recours à des professionnels.

On parle de santé, de résidentiel, mais on n'a pas évoqué les bureaux à l'étranger, est-ce que ça vaut le coup ?

A l'heure actuelle, nous n'allons pas forcément nous aventurer en dehors de nos frontières sur le secteur du bureau. Car le couple rendement risque/volatilité n'est pas suffisant.

Fiscalement, est-il intéressant d'encore investir dans des SCPI qui ont des actifs immobiliers en dehors de France ?

Il y a tout de même un gros avantage fiscal, le fait qu'il n'y ait pas les prélèvements sociaux sur la quote part des revenus fonciers qui viennent de l'étranger, c'est quand même 17,2% de plus d'impact. Par ailleurs, lorsque l'impôt est payé en Allemagne vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt, c'est à dire que dès lors qu'il a une fiscalité confiscatoire dans un pays d'Europe vous bénéficiez d'un mécanisme de crédit d'impôt.

Grégory Frapet

Primonil REIM

Président du directoire de Primonial REIM

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