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Acheter ou louer sa résidence principale : telle est la question

Devenir propriétaire de sa résidence principale est souvent perçu comme le Saint Graal. Pourtant, être locataire peut s’avérer plus avantageux financièrement. Passage en revue des paramètres à prendre en compte pour bien choisir.

Les idées reçues en matière d’immobilier ont la vie dure.

En France, les idées reçues en matière d’immobilier ont la vie dure. À tel point que, passé un certain âge, être locataire de sa résidence principale est souvent mal perçu. Mais pourquoi ? « Payer un loyer c’est jeter son argent par les fenêtres. » En effet, l’intégralité des loyers payés est perdue. Au contraire, « acheter, c’est se construire un patrimoine ». Et oui, une partie des échéances versés dans le cadre du prêt permet de se constituer un capital.

L’autre argument avancé est qu’être propriétaire permet de préparer sa retraite. En effet, une fois le prêt remboursé, vous n’avez plus besoin de payer votre logement. Une économie significative quand on sait que les revenus diminuent en moyenne de 25 % au moment de la retraite et que le poste logement représente environ 20 % des revenus des actifs

Si ces arguments ne sont pas faux, ils sont loin de prendre en compte tous les paramètres financiers en jeu. En effet, on se contente trop souvent de comparer les loyers aux mensualités versées à la banque. Dans certains cas, louer peut être une meilleure solution financière qu’acheter. Explications.

  • Les frais

Devenir propriétaire implique de nombreux coûts que l’on néglige bien souvent. Au moment de l’achat, il faut payer généralement des frais d’acquisition qui s’élèvent entre 8 % et 12 % . Quand on sait qu’en 2018, les loyers représentaient en moyenne 3 % à 4 % du prix du bien, cela représente trois à quatre ans de loyer. Important, non ?

Ensuite, il faudra s’acquitter de la taxe foncière, des éventuelles charges de copropriété et des frais d’entretien pas toujours attendus comme une chaudière en panne ou une fuite dans sa toiture. À l’opposé, le locataire, lui, ne subit aucun frais supplémentaire, sinon l’indexation encadrée de ses futurs loyers. Ainsi, il est en mesure de mettre de l’argent de côté pour développer son patrimoine. La différence entre son loyer et l’ensemble de ces dépenses devient une capacité d’épargne.

Pour savoir s’il est plus intéressant d’acheter ou louer, il faudrait donc pouvoir comparer le prix de vente du bien minoré du capital restant dû à la banque à la valorisation des placements effectués par le locataire sur la base de sa capacité d’épargne définie. Difficile de donner une réponse à l’instant présent. En revanche, quatre variables permettent d’appréhender en amont l’intérêt de louer ou d’acheter sa résidence principale.

  • La rentabilité locative brut

Premier élément à comparer, le prix d’achat du bien et le loyer que vous devriez débourser pour un bien équivalent. Plus le loyer est élevé par rapport au prix d’achat d’un bien, plus il serait effectivement préférable d’acheter. On parle de rentabilité locative brute. Elle se calcule en divisant le revenu locatif annuel par le prix d’achat du bien. Ainsi, en fonction de la ville, voire du quartier, les écarts peuvent être important et impacter votre décision. À Paris par exemple, la rentabilité locative brute moyenne est proche de 3 %, contre 6 % à Marseille ou 10 % à Saint-Étienne .

  • Le coût du crédit

Autre critère déterminant, le crédit. Avec des taux moyens inférieurs à 2 % en 2019, il est intéressant de s’endetter. Plus les taux sont bas moins la charge financière sera importante ou plus le montant d’emprunt sera important sur plus long terme. Ce raisonnement s’applique aussi bien dans le cadre de l’achat de sa résidence principale que sur un investissement locatif réalisé grâce à sa capacité d’épargne. Veillez néanmoins à vérifier si vous remplissez les conditions d’emprunt .

  • La valorisation du patrimoine

Troisième élément à prendre en compte, la valorisation de l’immobilier. Depuis dix ans, les prix de l’immobilier en France ont fortement augmenté . Sur plus long terme, l’immobilier connait également une croissance avérée . Le locataire peut également profiter de cette tendance en investissant lui aussi dans l’immobilier grâce à sa capacité d’épargne.

  • La durée de détention

Dernier paramètre, la durée de détention. Plus elle est longue, plus l’acquisition de sa résidence principale sera avantageuse. En effet, revendre après deux ans, même avec un marché haussier comme celui que l’on connait actuellement, ne permet pas toujours d’amortir les frais engagés au moment de l’acquisition comme les frais de notaire par exemple. C’est pourquoi, au-delà des aspects financiers, il est important d’intégrer vos projets de vie dans votre prise de décision. Par exemple, avez-vous vraiment intérêt à acheter si vous prévoyez de partir travailler à l’étranger dans deux ans ?

Si les hypothèses des critères financiers permettent de mieux appréhender le sujet, l’émotionnel joue un rôle important et prend quelque fois le dessus sur le rationnel. Privilégier l’achat est perçu comme un gage de sécurité tandis que privilégier la location est synonyme de liberté. Maintenant que vous avez toutes les clés en main, à vous de choisir.

1- Pour les personnes ayant réalisées une carrière complète, selon une étude réalisée par la DREES en 2018.

2- Selon l’Insee, le budget logement, incluant soit le prêt ou le loyer et les charges, représentait 22,6 % des revenus des actifs en 2016.

3- En prenant en compte les frais de notaires dans l’ancien et les frais d’agence, selon le site Service-public.fr (insertion lien : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R16181)

4- D’après une étude réalisée sur toute la France par Le Particulier en 2018.

5- Selon une étude réalisée sur toute la France par Meilleursagents.com en 2018.

6- En juillet 2019, les taux moyens constatés par Meilleurstaux.com s’élevaient à 1,18 % sur 15 ans, 1,35 % sur 20 ans et 1,57 % sur 25 ans.

7- Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

8- Entre 2008 et 2018, le prix de l’immobilier moyen a progressé de 40 points de base, selon Meilleursagents.com.

9- D’après l’Insee, le prix de l’immobilier moyen a augmenté de 150 points de base en 20 ans. Pour comparason, sur la même période, la progression n’a été que de 20 points de base pour le CAC 40.

Faut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale ? How I met my CGP

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