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Par Primonial - Publié le 19.11.2021

Acheter ou louer sa résidence principale ?

Les Français sont très attachés à l’immobilier et la détention d’une résidence principale est souvent perçue comme un incontournable. Pourtant, il peut parfois être plus intéressant de louer plutôt que d’achat. Quelles sont les conditions pour que cela soit le cas ? Éléments de réponse avec le cas d’Adam.

La situation

Locataire depuis deux ans, Adam a le sentiment de perdre de l’argent. Maintenant que sa période d’essai est finie, il réfléchit à acheter sa résidence principale. Il peut en plus compter sur un apport de 20 000 euros que ses parents lui ont donnés. Néanmoins, son envie de partir travailler à l’étranger à moyen terme le fait encore hésiter.

L’avis du conseiller

En 2020, 58 % des Français étaient propriétaires de leur résidence principale, selon l’Insee. Rien d’étonnant donc à ce que le fait de devenir propriétaire soit souvent perçu comme le Saint Graal en matière d’épargne. Pourtant, être locataire n’est pas forcément une mauvaise solution. La question que se pose Adam est donc légitime.

D’un côté, l’accès à la propriété de sa résidence offre deux principaux avantages. Le premier est qu’en achetant votre résidence principale vous construisez votre patrimoine. En effet, contrairement à la location, où l’intégralité des loyers payés est perdue, une partie des échéances versées dans le cadre du prêt permet de se constituer un capital. Le deuxième argument avancé est qu’être propriétaire permet de préparer sa retraite. En effet, une fois le prêt remboursé, vous n’avez plus besoin de payer votre logement.


Si ces arguments ne sont pas faux, ils sont loin de prendre en compte tous les paramètres financiers en jeu. En effet, on se contente trop souvent de comparer les loyers aux mensualités versées à la banque. Devenir propriétaire implique de nombreux coûts que l’on néglige bien souvent. Au moment de l’achat, il faut payer généralement des frais d’acquisition qui s’élèvent entre 8 % et 12 %1. Ensuite, il faudra s’acquitter de la taxe foncière, des éventuelles charges de copropriété et des frais d’entretien pas toujours attendus comme une chaudière en panne ou une fuite dans sa toiture. À l’opposé, le locataire, lui, ne subit aucun frais supplémentaire, sinon l’indexation encadrée de ses futurs loyers. Ainsi, il est en mesure de mettre de l’argent de côté pour développer son patrimoine. La différence entre son loyer et l’ensemble de ces dépenses devient une capacité d’épargne.


Pour savoir s’il est plus intéressant d’acheter ou louer, il faudrait donc pouvoir comparer le prix de vente du bien minoré du capital restant dû à la banque à la valorisation des placements effectués par le locataire sur la base de sa capacité d’épargne définie. Difficile de donner une réponse à l’instant présent. En revanche, quatre variables permettent d’appréhender en amont l’intérêt de louer ou d’acheter sa résidence principale.


Le coût de remboursement versus le coût du loyer

Premier élément à comparer, le prix d’achat du bien et le loyer que vous devriez débourser pour un bien équivalent. Plus le loyer est élevé par rapport au prix d’achat d’un bien, plus il serait effectivement préférable d’acheter.

Le coût du crédit

Autre critère déterminant, le crédit. Avec des taux moyens inférieurs à 2 %2 en 2021, il est intéressant de s’endetter. Plus les taux sont bas moins la charge financière sera importante ou plus le montant d’emprunt sera important sur plus long terme. Ce raisonnement s’applique aussi bien dans le cadre de l’achat de sa résidence principale que sur un investissement locatif réalisé grâce à sa capacité d’épargne. Veillez néanmoins à vérifier si vous remplissez les conditions d’emprunt3.

La valorisation du patrimoine

Troisième élément à prendre en compte, la valorisation de l’immobilier. Depuis dix ans, les prix de l’immobilier en France ont fortement augmenté4. Sur plus long terme, l’immobilier connait également une croissance avérée5. Le locataire peut également profiter de cette tendance en investissant lui aussi dans l’immobilier grâce à sa capacité d’épargne.

La durée de détention

Dernier paramètre, la durée de détention. Plus elle est longue, plus l’acquisition de sa résidence principale sera avantageuse. En effet, revendre après deux ans, même avec un marché haussier comme celui que l’on connait actuellement, ne permet pas toujours d’amortir les frais engagés au moment de l’acquisition comme les frais de notaire par exemple. C’est pourquoi, au-delà des aspects financiers, il est important d’intégrer vos projets de vie dans votre prise de décision. Ainsi, dans le cas d’Adam, qui envisage de partir travailler à l’étranger, je ne lui conseillerai pas forcément d’acheter sa résidence principale. Il aurait plutôt intérêt à profiter du capital offert par ses parents et sa capacité d’épargne pour se construire un patrimoine diversifié.

Les bons réflexes à adopter

  1. Comparer le remboursement du crédit et le loyer que vous devriez débourser pour un bien équivalent.
  2. Intégrez vos projets de vie pour prendre votre décision.
  3. Ne pas laisser l’émotionnel dicter votre choix.

1 En prenant en compte les frais de notaires dans l’ancien et les frais d’agence, selon le site Service-public.fr

2 En août 2021, les taux moyens constatés par Meilleurstaux.com s’élevaient à 0,85 % sur 15 ans, 1,04 % sur 20 ans et 1,28 % sur 25 ans.

3 Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

4 Entre 2008 et 2018, le prix de l’immobilier moyen a progressé de 40 points de base, selon Meilleursagents.com.

5 D’après l’Insee, le prix de l’immobilier moyen a augmenté de 150 points de base entre 2000 et 2020. Pour comparaison, sur la même période, la progression n’a été que de 20 points de base pour le CAC 40.

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